住宅ローン 銀行保証料型と事務手数料型

中古マンション購入の際に、物件の購入額以外に諸費用がかかることはご存知だと思います。

最近は、住宅ローン金利が低いので、物件自体はフルローンで購入し、諸費用のみ自己資金を使うという人が増えています。物件購入＋リノベーションを行うなら、その分を住宅ローンにして、諸費用は自己資金を利用する具合です。

さて諸費用の代表的な項目は、
仲介手数料、登記費用、火災保険、銀行保証料です。
大まかですが、購入物件価格の7％～10％くらいが目安と言われています。

※ゼロアパでは、ご案内時に諸費用概算見積りをお渡ししています。

その中でも、銀行保証料についての質問が多いので、簡単に書いてみます。

銀行保証料って何のために支払うの？

こちらの図をご覧ください。
銀行から融資を受けるときに、保証会社が買主・債務者の返済を銀行に対して保証します。その対価を買主・債務者が保証料として支払います。

もし、買主・債務者の返済が滞った場合、保証会社があなたに代わりに銀行に返済をします。

これで銀行は常に守られます。

では、保証料を支払った買主・債務者に何か得があるかって？
残念ながら全く得はありません。

返済が滞って、保証会社が銀行に返済してくれたとしても、請求される先が変わるだけで、保証会社から買主・債務者に請求があります。

銀行保証料っていくらくらいするの？

あくまで目安ですが、100万円を35年借りると2万円程度。
例えば4000万円を35年借りると40倍。つまり80万円程度となります。
期間が短くなると基本的に保証料は下がります。

35年なら、借入額の2.2％程度が目安と覚えるといいでしょう。

覚えておきたい銀行保証料の3つのポイント

1.借入途中で物件を売却し完済すると、保証料が戻ってくるということ。
10年後に売却すると、25年分の保証料から事務手数料が差引かれて戻ってくる。

2.保証料は「一括払い型」と「金利上乗せ型」の2種類選べる。金利上乗せ型は一般的に実行金利0.2％上乗せになる。初期費用をあまり出せない方、出したくない方には選択肢の一つになります。

3.銀行によっては保証料ではなく、融資事務手数料の場合があるということ。融資事務手数料の場合、例え1年で売却・返済したとしても34年分の事務手数料は戻ってきません。

最後に

銀行保証料について、少しでも理解が深まったなら嬉しいです。これらのことを踏まえて、銀行選びを考えてみてくださいね。

一般的な傾向として、ネット系銀行は、保証料ではなく融資事務手数料型が多いようです。
保証料型の都市銀行や地方銀行に比べ、審査承認スピードが遅い傾向があるので、中古マンション購入には不向きです。購入後の借換で利用するのが得策かもしれませんね。

後々に、借換を考えるのなら保証料型の銀行で融資を受けるのが、お得かもしれません。また、5年くらいで売却する可能性が高いのなら、事務手数料型は避けるべきだとも言えます。