マンションの売却を考えた際の不動産会社の選び方

マンションの売却はそう何度も経験することではありませんので、売却する際の不動産会社の選び方がわからないという方もたくさんいるでしょう。「なるべく高く売りたいけど、どんな不動産会社を選べばいいのか」と迷ってしまうことも。今回は、マンションを売却するときの基本的な流れや媒介契約の種類、売却を依頼する不動産会社の選び方をご紹介します。

• マンションを売却するときの基本的な流れ
• マンションを売却する人必見！ 媒介契約とは？
• マンションの売却を考えた際の不動産会社の選び方

マンションを売却するときの基本的な流れ

マンション売却は次の5つのステップで行います。

STEP1：マンションの売却価格の相場を調べる

国土交通省の「不動産取引価格情報検索」や不動産会社の物件情報共有サイト「レインズ」で、マンションの売却価格の相場を調べます。
また、現在販売されている周辺の不動産情報をチェックするのも良いでしょう。

STEP2：物件価格の査定を依頼

売却価格の相場がわかったら、不動産住宅情報サイトなど無料で一括査定できるサービスや、直接不動産会社を訪ねて、物件価格の査定依頼を行います。

STEP3：不動産会社と媒介契約を結び、マンションの売却活動を開始

納得できる査定額を提示してくれた不動産会社に仲介を依頼し、媒介契約を結びます。不動産会社が広告を出すなどして、マンションの売却活動を開始します。

STEP4：購入希望者と売却条件の交渉

不動産会社を通じて売主と購入希望者で「価格」「代金の支払い方法」「物件引渡日」など売却条件の交渉を行います。契約後のトラブル防止のため物件の瑕疵は事前に伝えておきましょう。

STEP5：売買契約の締結

売主と買主で売買条件に合意したら、売買契約を結びます。売却価格により不動産会社に支払う仲介手数料が高くなる可能性もあるので事前に確認しておきましょう。

マンションを売却する人必見！ 媒介契約とは？

媒介契約とは不動産会社を仲介して物件を売却するときに、不動産会社と売主の間でかわす取り決めのことです。具体的には「売却期間」「販売価格」「不動産会社に支払う仲介手数料」などを決めます。媒介契約は3種類。それぞれ次の特徴があります。

一般媒介契約

複数の不動産会社に売却依頼が可能。契約期間に決まりがありません。媒介契約期間でも売主が探した買主に売買できます。複数路線の駅近など人気の高い物件だと各不動産会社が競争して売却活動を行うため、相場より高い値段で早期売却が実現することもあります。

ただし、不動産会社は物件情報共有サイトである「レインズ」に登録する義務がありません。「レインズ」に登録されないと、物件情報が多くの人の目に触れる機会が失われることになります。
なかには売却活動を積極的に行なわない不動産会社もあり、駅から遠いなど少し条件の悪い物件だと売れ残る可能性があります。また、不動産会社は売主に営業活動を報告する義務はありません。

専任媒介契約

売却依頼をする不動産会社は1社、契約期間は3ヶ月以内。契約期間中でも売主が探した買主に売却できます。不動産会社は契約してから7日以内に「レインズ」への登録と、売主に2週間に1回以上の活動報告をする義務があります。

1社だけの独占契約なので不動産会社は売却すれば確実に仲介手数料が入ります。そのため、積極的に売却活動を行う不動産会社が多いようです。少し不利な条件の物件を確実に売りたい場合や、売却活動をじっくり行いたい場合におすすめです。

専属専任媒介契約

売却依頼をする不動産会社は1社、契約期間は3ヶ月以内。ただし、専属媒介契約と違い、売主は自分で買主を探すことはできません。不動産会社は契約してから5日以内に「レインズ」への登録、1週間に1回以上の活動報告をする義務があります。

不動産会社から連絡が入る頻度が多いので、売主は物件の問い合わせの数など売却活動の詳細を把握できます。「レインズ」への登録が早いというメリットもあります。信頼できる不動産会社から確実に物件を売却したい場合におすすめです。

マンションの売却を考えた際の不動産会社の選び方

マンション売却を依頼する不動産会社を選ぶ際はどういった点に気をつければよいのでしょうか。マンション売却を考えた際の不動産会社の選び方をご紹介します。

中古マンションの売却が得意であるかどうか

中古マンションの売却実績が豊富な不動産会社を選びましょう。不動産会社にも得意分野があり、賃貸物件の仲介をメインにしているところもあります。そういった会社を選んでしまうと、販売活動の仕方や顧客の層が売買物件とは違うのでなかなか売れないことも……。また、中古マンションの仲介が得意な不動産会社でも力を入れているエリアとそうでないエリアがあります。店頭の物件情報の張り出しやチラシで取り扱う物件の種類やエリアを確認してみてください。

適切な査定額を出してくれるかどうか

相場より極端に高い、もしくは安い査定額を出す不動産会社はおすすめできません。査定額が高すぎると売れ残る可能性もあります。なかなか売れなくて大幅に値下げした価格で不動産会社に買い取りされることも。
また、安すぎる査定額を出す不動産会社は、マンションがあるエリアの相場がわかっていない可能性もあります。「立地」「広さ」「間取り」「築年数」などから査定額の根拠を明確に説明してくれる不動産会社を選びましょう。

情報の囲い込みをしないかどうか

媒介元の不動産会社が買い側と売り側の両方から手数料が欲しいがために、「情報の囲い込み」をすることがあります。つまり、「レインズ」に登録をして他社から連絡が入っても、「すでに申し込みが入っている」などと嘘をついて他社には案内させないようにするということです。売主にとっては機会損失に繋がるので、そういった不動産会社には注意が必要です。

親身に話をきいてくれるかどうか

売主がマンションを売却する理由をまともにヒヤリングしない営業マンは避けたほうがよいでしょう。購入したマンションを売る理由は人それぞれ。住み替えによる売却なら、現在住んでいるマンションの住宅ローンの残債を考慮する必要があります。希望する売却条件、住み替えのタイミング、ローンの返済状況など踏まえたうえで、売主が損をしない売却活動を行ってくれる営業マンを選びましょう。

マンション売却もマンション購入と同様にしっかりと不動産会社の見極めを行う必要があります。不動産会社により得意な物件や実績のあるエリアが異なりますし、マンションの売却に慣れていない不動産会社だと希望の額で売れないことも十分考えられます。上記の内容を参考にして満足の行く売却活動を行いましょう。

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